quarta-feira, 17 de fevereiro de 2016

DISTRATO E RESCISÃO NA COMPRA DE IMÓVEIS NA PLANTA

            Como noticiado tem ocorrido um boom – alguns poucos anos atrás o boom era nas vendas, afinal tudo é cíclico – na devolução de imóveis, desde o ano passado, conforme notícia ora apresentada[i]: “Imóvel com desconto e crise motivam 'boom' de pedidos de devolução. 41% das vendas tiveram distratos nos 9 primeiros meses de 2015, diz Fitch. Queda dos preços dos imóveis e situação econômica elevaram pedidos.”

            Esse é por certo um dos efeitos colaterais da chamada “bolha imobiliária”. Os maiores motivos são: a falta de conclusão das obras e a modificação das condições financeiras dos adquirentes, além de outras que variam de empreendimento para empreendimento. Mas o que deixa alguns consumidores revoltados é que a unidades similares atualmente tem sido oferecidas a novos adquirentes por um preço bem menor do que foi pago por outros lá atrás.
            COMPROU IMÓVEL E QUER DEVOLVER? A Justiça geralmente determina a devolução de 90% do valor pago. As construtoras querem devolver 70%, 60%, 50% e não duvido que tenha algumas que digam: "perdeu playboy". Se você quer rescindir busque o Judiciário.
            Conforme notícia ora copiada, extraída do STJ (Superior Tribunal de Justiça)[ii], de 15/01/16, reconheceu-se o direito do Consumidor de ter retido pela Construtora apenas 10% (dez por cento) do valor pago, confirmando decisões de instâncias inferiores. Portanto vale à pena reivindicar tal direito.
            Cumpre rapidamente diferenciar DISTRATO de RESCISÃO, buscando facilitar o entendimento da terminologia jurídica, com o fito de simplificar. Quando o término do contrato se dá de forma bilateral se chama distrato. Quando há a culpa de alguém na situação, por exemplo, quando há culpa da construtora e há intervenção do Judiciário.
            Ora, por ser relação de consumo, é complicado se falar em distrato quando o consumidor (hipossuficiente) vai tratar diretamente com a construtora. Não há uma paridade no ato da negociação. O que ocorre: ou o consumidor aceita receber o que oferecem ou nada recebe. Vale registrar que isso não impede que se reclame na Justiça, caso não concorde com tal valor ou a empresa se negue a reembolsar o que é devido. Há, no caso, notada violação do Código de Defesa do Consumidor.
            Portanto, caso interesse a temática procure um advogado de confiança e que seja especialista no assunto. Não pode o consumidor pagar o pato por uma crise no mercado imobiliário que por ele não foi criada. Lute por seus direitos e boa sorte!

Advogado. Corretor de Imóveis. Avaliador Imobiliário.
Especialista em Direito Processual Civil pela Universidade São Francisco.
Especialista em Direito Tributário pela Escola Superior de Advocacia da OAB/SP.
MBA (Master Business Administration) em Auditoria pela Universidade Nove de Julho.
Especializando (Lato Sensu) em Computação Forense pela Universidade Mackenzie.
Coordenador da Comissão de Direito do Consumidor, da Subseção da OAB/Santana.
Membro Efetivo da Comissão de Direito Eletrônico e Crimes de Alta Tecnologia da OAB/SP.
Curso de extensão pela FGV: “Fundamentos da Gestão de TI”.
Curso de extensão pela FGV. “Processo de Comunicação e Comunicação Institucional”.
Curso de extensão pela FGV: “Ética Empresarial”.
Articulista nos Portais TI Especialistas, Direito & TI, Profissionais TI e Yes Marília.

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segunda-feira, 1 de fevereiro de 2016

A debilidade do princípio da segurança jurídica na justiça brasileira e o comércio eletrônico

Existe um princípio não escrito na Constituição Federal, mas atrelado a outros que corroboram a sua gênese, na verdade um sobreprincípio (super, ultra, power…) chamado de SEGURANÇA JURÍDICA, defluindo ele da análise sistêmica da nossa Carta Política, isto é, a Constituição Federal.
Como bem sintetizou a professora Fabiana Augusta de Araújo Pereira, em artigo[i], ao assim expor: “Neste mister, o princípio da segurança jurídica denota importância incontestável, haja vista seu papel de assegurar a estabilidade nas relações jurídico-tributárias. É justamente em decorrência da elevada importância do primado da segurança jurídica que o Professor Paulo de Barros Carvalho fala emsobreprincípio: é regramento que está posto no altiplano do ordenamento jurídico, de maneira que dele emanam comandos normativos que serão aplicados direta ou indiretamente em outras normas pertencentes ao ordenamento, até que essas normas sejam aplicadas concretamente, nos casos concretos de relação jurídica tributária. Dito de outra forma, o sobreprincípio é concretamente realizado através de outros princípios.”
Sendo breve, o Estado Brasileiro, pelo Judiciário, principalmente, tem buscado gerar maior segurança às suas decisões, criando inclusive súmulas vinculantes, a similitude do que ocorre nos Estados Unidos e na Inglaterra, países praticantes do common law (do inglês “direito comum”) É o direito que se desenvolveu em certos países por meio das decisões dos tribunais, e não mediante atos legislativos ouexecutivos. Constitui, portanto, um sistema ou família do direito, diferente da família romano-germânica do direito, que enfatiza os atos legislativos. Nos sistemas de common law, o direito é criado ou aperfeiçoado pelos juízes: uma decisão a ser tomada num caso depende das decisões adotadas para casos anteriores e afeta o direito a ser aplicado a casos futuros.
Contudo, pelas emblemáticas decisões do caso “mensalão”, vê-se que caminhamos muito pouco por essa vereda, já que, uma situação de clareza solar acabou dando tanto pano para manga. Como processualista eu respeito os argumentos contrários que são inúmeros, assim como infinitos pelo afastamento da continuidade processual, como bem votou o Ministro Marco Aurélio, com posição a qual comungo. Mas o tempo é um mal em si e que parece ter sido inobservado, perpetuando algo que já poderia ter sido resolvido.
Vale notar que a situação dos Embargos Infringentes ganhou em apertada vitória de 06 a 05, no famoso caso do Mensalão. Mostrando os contornos que já se vê com nitidez nos Fóruns de origem. Como já aventado, em outras oportunidades, uma das causas do que temos visto são os superpoderes dados aos juízes, o que ocorreu com a legislação que foi com o passar dos anos ficando mais aberta à interpretação.
Assim, quem trabalha e-commerce, faz vendas por boletos bancários, por meio de transferências bancárias, utiliza-se de cartões de crédito em suas vendas, sejam empresas de tecnologia da informação ou convencionais, depararam-se ou se depararão com decisões judiciais diferentes, por vezes de situações iguais. Seja no que tange ao atraso da entrega de mercadorias, seja pela entrega de uma mercadoria diferente da pedida, seja por vício no produto e que esteja na garantia, seja pelo não reconhecimento da compra e todos os demais problemas comuns na área e e-commerce.
Principalmente se atuarem em todo território nacional. Pois, mesmo considerando que a legislação é nacional, e que estamos em um Estado que se orienta pela sua formação Federativa, mesmo assim ainda haverá divergências regionais. Inclusive sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. O que gera grandes desafios ao empresariado.
Por isso, fica difícil explicar, por vezes aos clientes, como duas ações idênticas têm desfechos tão diferentes. A explicação vem dessa verificação de um Judiciário que está afetado, por vezes, de esquizofrenia jurídica, já que cada qual julga de uma forma, não mantendo uma mínima unidade, com decisões e votos dissonantes, que retumbam de modo catastrófico, malferindo o tão aclamado e salutar (SOBRE) princípio da segurança jurídica, tão vilipendiado, dia a dia.
Tal inconstância jurídica, tanto no que tange a edição de normas, quanto aos julgados proferidos, decerto afetou sobremaneira o empresariado e que, a tendência é que os investimentos regridam dadas as condições econômicas atuais do país. Valendo concluir que o comércio eletrônico em 2015, conforme previsto movimentaria por volta de R$ 81,3 bilhões[ii], mas conforme a próxima notícia não teve tal patamar alcançado. Assim, de todo modo, merece mais atenção do Estado Brasileiro. Considerando inclusive que tal setor pode ser uma válvula de escape para nossa situação financeira, visto que tal setor inclusive crescerá 18% (dezoito por cento) em 2016[iii], comparando-se com 2015, independentemente da crise econômica instaurada.
[i] PEREIRA, Fabiana Augusta de Araújo. Sobreprincípio da segurança jurídica em matéria tributária. Jus Navigandi, Teresina, ano 17, n. 3452, 13dez. 2012. Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/23238>. Acesso em: 23 set. 2013.





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