Decidi levantar alguns subtemas sobre
os principais problemas ocorridos na compra de um imóvel na planta, por
tópicos, juntando jurisprudência (decisões de um Tribunal repetidas sobre dado
assunto) que comprovam o entendimento sobre os referidos temas, além de
eventual doutrina (escritos de um profissional de renome) comprovando a força
desses tipos de ações judiciais que detalharei, independentemente da opinião
deste modesto escriba.
1.
COMISSÃO IMOBILIÍARIA, SATI E DEMAIS
COBRANÇAS OCORRIDAS NO ESTANDE DE VENDAS DAS CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS:
Como se nota das decisões abaixo, a
comissão imobiliária, a SATI (serviço de assessoria técnico imobiliária) ou outros
encargos similares com outras nomenclaturas impostos pelas vendedoras de
imóveis são ilegais, eis que: a) a imobiliária foi contratada pela
construtora/incorporadora; b) trata-se de venda casada, impossibilitando a
escolha da imobiliária pelo futuro morador; c) o prestador de serviço é suspeito,
já que observa os interesses do vendedor; d) não há pessoalidade com o
corretor, pois a situação, após o pagamento do sinal ou da assinatura da
promessa de venda e compra é tratada com terceiros, quase que sempre; e) o
contrato de aquisição é de adesão, descabendo qualquer discussão pelo
adquirente; f) o consumidor vai ao estande de vendas e não a uma imobiliária
para adquirir o imóvel. Neste sentido, assim decidiu o Tribunal de Justiça de
São Paulo (TJ/SP):
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Relator(a): Carlos
Henrique Miguel Trevisan
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Comarca: Santos
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Órgão julgador: 4ª
Câmara de Direito Privado
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Data do julgamento: 17/10/2013
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Data de registro: 23/10/2013
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Outros números: 332665820118260562
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Ementa: COMPROMISSO
DE VENDA E COMPRA Imóvel para entrega futura Pagamento de quantias
consideradas indevidas Ação de repetição de indébito proposta pelos
compradores Sentença de improcedência Apelação dos autores Negociação de
imóvel na planta ? Ajuste prévio entre vendedora e corretora para esta atuar
segundo interesses daquela, levando o imóvel a conhecimento do consumidor
Imposição do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente Típica hipótese de
"venda casada" verificada Abusividade Inteligência do artigo 39,
inciso I, do Código de Defesa do Consumidor Precedentes Cobrança abusiva de
serviço de assessoria técnico-imobiliária e jurídica Precedentes Má-fé autorizadora do
acolhimento do pedido de devolução em dobro não verificada Apelação
parcialmente provida.
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Relator(a): Francisco
Loureiro
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Comarca: São
Paulo
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Órgão julgador: 6ª
Câmara de Direito Privado
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Data do julgamento: 17/10/2013
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Data de registro: 21/10/2013
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Outros números: 10168886720138260100
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Ementa: COMPROMISSO
DE VENDA DE COMPRA Promitente compradora que pleiteia o reconhecimento da
abusividade do contrato de adesão, e a restituição de valores pagos a título
de comissão
de corretagem e serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI) Sentença de improcedência Reforma
parcial Fato de o contrato ser de adesão não implica, por si só, abusividade Comissão de
corretagem efetivamente devida pela adquirente Custos da intermediação que,
ainda que não previstos expressamente no contrato, foram informados à
promitente compradora no momento da aquisição e seriam repassados, ainda que
de forma indireta, à compradora Indevida, porém, a cobrança por assessoria
técnico-imobiliária,
sem comprovação do serviço útil prestado Dever das rés de restituir,
solidariamente e em dobro, os valores pagos a este título Sucumbência
recíproca Recurso parcialmente provido.
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2.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA:
Segundo se observa dos acórdãos abaixo
colacionados, a falta da entrega do imóvel no prazo legal gera mora. Causando o
dever de indenizar da construtora/incorporadora. Sendo que, alguns julgados
muito complacentes, aguardam o prazo de carência de 180 dias, inventado pelas
construtoras, conforme se infere a seguir:
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Discorda-se dos julgados acima quanto
ao prazo e não sobre a ocorrência de dano moral, pois, tal prazo de tolerância
além de não ser razoável, pois as construtoras têm como prever o prazo final de
uma construção, mesmo considerando o caso fortuito e a força maior, ao passo
que tal prazo elastecido viola o Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Essa é a opinião da qual comunga uma
das maiores autoridades do ramo imobiliário, qual seja, o professor Luiz
Antonio Scavone Junior [Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie,
Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso
de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD, Professor de Direito Civil e
Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação da Universidade
Presbiteriana Mackenzie e da FAAP. Autor de diversas obras e, entre elas:
Direito Imobiliário – teoria e prática (Ed. Forense) e Juros no Direito
Brasileiro (RT).], ao assim destacar em seu site (In: http://www.scavone.adv.br/index.php?O-atraso-na-entrega-das-obras-ficou-barato-para-as-construtoras;
visitado em: 04/11/13), deste modo:
No contrato
bilateral, a prestação de uma das partes tem como causa, como motivo de sua
existência, a obrigação do outro contratante. Se o adquirente cumpre a sua
obrigação (pagamento do preço), é porque vislumbra, além das demais obrigações
da construtora, a efetiva entrega do imóvel na data convencionada.
É preciso
observar que as obrigações de entrega das obras qualificam-se como prestações
positivas (dar e
fazer) e líquidas (certas
quanto a sua existência e determinadas quanto ao seu objeto.
O seu
inadimplemento constitui de pleno direito em mora o devedor (independentemente de
notificação ou qualquer outra providência do credor), acorde com o art. 397 do
Código Civil.
É a
consagração do princípio segundo o qual dies interpellat pro homine (o dia do vencimento
interpela pelo homem).
Assim, além
da resolução do contrato por inadimplemento, expressamente possibilitada pelo
art. 35, III, do Código de Defesa do Consumidor e art. 475 do Código Civil, o
inadimplente responderá pelos prejuízos a que der causa, ou seja, as perdas e
danos materiais (danos emergentes, inclusive morais) e lucros cessantes.
3.
OBRIGAÇÕES DE TAXAS CONDOMINIAIS E
IPTU APENAS NA ENTREGA DAS CHAVES:
Sob mais esse ângulo os contratos e
regulamentos relativos à área de compra e venda de imóveis se afiguram como
leoninos, eis que, repassam ao adquirente os encargos de IPTU (isso quando o
IPTU da obra toda ainda não foi individualizado, cobrando o erário o valor
global da massa condominial) e condomínio, antes mesmo dele ter a posse do
imóvel, visto que, somente com a tradição do imóvel que se perfectibiliza com a
entrega das chaves (imissão na posse) que a posse transmitida se completa.
Nesta esteira, o julgado abaixo:
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4.
INDENIZAÇÕES. DANO MATERIAL. VALOR DA
LOCAÇÃO:
Concorde com o decisório abaixo, não
entregando a construtora/incorporadora no prazo estipulado o imóvel
(responsabilidade objetiva, pois se trata de relação de consumo), provando-se o
devido nexo causal entre o atraso na entrega do imóvel e os demais danos daí
decorrentes, deverá a construtora/incorporadora indenizar o consumidor, além do
atraso em si. Contudo, em regra, o dano material, lucro cessante (imóvel a ser
alugado)/dano emergente (imóvel a ser usado), vai pela via de que deverá a
empresa que não entregou o imóvel pagar os aluguéis e o condomínio do período
em que o imóvel deveria estar pronto e não ficou, a verificar:
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5.
INDENIZAÇÕES. DANO MORAL:
Outro ponto já consagrado pela
doutrina e pela jurisprudência se trata de que, a ocorrência de um desses casos
ou de todos eles acima enfocados pode gerar dano moral. O que pode ser
agravado, por exemplo, no caso de um casado que contraiu núpcias recentemente,
considerando que iria para o imóvel novo e ele não ficou pronto no prazo
imaginado. A frustração, a necessidade da ajuda de terceiros é presumida, não
sendo mero dissabor, redundando, assim, em flagrante dano moral.
Concluindo que o dano moral ainda é
superficial perante a Justiça, assim também entende Alexandre Berthe Pinto (In: PINTO, Alexandre Berthe. Dano moral
por atraso na entrega do imóvel adquirido na planta. Jus Navigandi, Teresina, ano
18, n. 3745, 2out.
2013.
Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/25446>.
Acesso em: 5 nov. 2013. Leia mais: http://jus.com.br/artigos/25446/dano-moral-por-atraso-na-entrega-do-imovel-adquirido-na-planta#ixzz2jlq9bs5O),
criticando que, sob o argumento da indústria do dano moral muitos juízes tem
condenado, quando entendida a ocorrência do dano moral, em parcos valores as
empresas do ramo.
Adiciono que, tudo isso se deve ao
fato de alguns juízes ainda não estarem imbuídos dos espíritos protetivos
(considerando a hipossuficiência e a vulnerabilidade do consumidor, ou, ainda
por interesses estranhos mesmo) do Código de Defesa do Consumidor e de vários
princípios que fomentaram o atual Código Civil, como o da eticidade, dever de informação,
lealdade, função social do contrato, combate a onerosidade excessiva, além de
constitucionais, como o da proporcionalidade e da razoabilidade.
Segue singelo acórdão do Superior
Tribunal de Justiça, considerando a ocorrência de dano moral, com o atraso na
entrega do imóvel, a saber:
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Processo
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REsp 1352962 / PB
RECURSO ESPECIAL 2012/0209823-1 |
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Relator(a)
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Ministro SIDNEI BENETI (1137)
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Órgão Julgador
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T3 - TERCEIRA TURMA
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Data do Julgamento
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07/05/2013
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Data da Publicação/Fonte
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DJe 20/05/2013
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Ementa
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RECURSO ESPECIAL - AÇÃO
DE RESPONSABILIDADE CIVIL - AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO -
ENTREGA DO IMÓVEL COM ATRASO - DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO - DESCUMPRIMENTO DO
CONTRATO PELO CONSTRUTOR - DANO MATERIAIS E MORAIS - COMPENSAÇÃO COM
ANTECIPAÇÃO DA QUITAÇÃO DO DÉBITO TOTAL DO IMÓVEL - DECISÃO ULTRA PETITA -
OCORRÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1.- Configura-se
julgamento ultra petita quando o julgador decide a demanda além dos limites
do pedido formulado petição inicial.
2.- Verificando-se
a ocorrência de julgamento ultra petita, admite-se o decotamento do
provimento judicial concedido em maior extensão do que o pedido formulado.
3.- Recurso
Especial provido em parte para decote de condenação a fato não constante do
pedido, bem como para decotar assim a condenação por danos morais.
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6.
CONCLUSÕES:
Desta forma, conclui-se que:
a) A cobrança de comissão imobiliária ou
correlatos são ilegais, assim como a SATI e as diferenças em financiamentos
(conforme acórdão do item 02, acima), principalmente se o atraso na entrega da
obra acabou por atrapalhar o financiamento imobiliário;
b) O atraso na entrega da obra é ilegal,
independentemente de prazo de carência;
c) O pagamento do IPTU e do condomínio
são de responsabilidade da construtora/incorporadora, já que, o consumidor,
deve pagar por tais encargos acessórios ao imóvel apenas com o recebimento das
chaves;
d) Cabe indenização por dano material por
todos os transtornos ocorridos, seja pelo atraso na entrega da obra, seja pela
cobrança ilícita da comissão imobiliária, seja pela restituição do IPTU ou dos
encargos condominiais, inclusive de forma dobrada, já que não há engano
justificável por tais cobranças, dia a dia reiteradas pelas
construtoras/incorporadoras;
e) Cabe indenização por dano moral, quando
comprovados o desgaste emocional, o desrespeito aos direitos do consumidor,
coadunando-se o devido nexo de causalidade com a ocorrência ensejadora do dano
praticado pela construtora/incorporadora; infelizmente os valores brasileiros
são módicos, mas lutando poder-se-á criar uma nova mentalidade indene, capaz de
reparar e didaticamente impingir um espírito de responsabilidade social das
empresas que atuam no ramo imobiliário, para isso, deve-se provocar o
Judiciário por meio de ações bem fundamentadas, já que, a indústria de desrespeito
ao consumidor é um mal latente.
ADRIANO AUGUSTO
FIDALGO.
Advogado.
Corretor de Imóveis.
Auditor Jurídico.
Auditor em concursos
promocionais (Avon, Sadia, Centauro, Santander e outros).
Bacharel em Ciências
Jurídicas.
Especialista em
Direito Processual Civil pela Universidade São Francisco.
Especialista em
Direito Tributário pela Escola Superior de Advocacia da OAB/SP.
MBA em Auditoria pela
Universidade Nove de Julho.
Membro da Comissão de
Direito do Consumidor, da Subsecção da OAB/Santana.
Detentor de diversos
cursos perante a OAB/SP.
Titular da Fidalgo
Assessoria.
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