sábado, 10 de maio de 2014

PREVENÇÃO NA LOCAÇÃO

Para se alugar, na qualidade de proprietário (locador), um imóvel é necessário estar sempre amparado por uma imobiliária/corretor e um advogado. Já que as funções se complementam. Ao passo que o corretor analisará a situação creditícia do pretenso locatário, o advogado irá minutar o contrato de locação. Valendo frisar que é enormemente temerário pegar os chamados modelos de contrato na internet, pois, além das fontes não serem confiáveis na maior parte das vezes, além disso, eles podem gerar danos, ao invés de prevenir contra tais perigos. Exemplo: o modelo está embasado em legislação ultrapassada.

            Vejam-se, a seguir alguns cuidados a serem tomados, especialmente sobre o perfil do inquilino que será admitido em sua propriedade:

a)    AVALIAÇÃO DE CRÉDITO: a pessoa tem que provar que terá condições de pagar o aluguel em dia. Para isso pode ser feita uma análise de risco verificando os recibos de pagamento profissionais da pessoa, os seus extratos bancários, a CTPS ou o contrato social do cidadão, caso seja ele(a) empresária(o). Notadamente considerando que os encargos de aluguel não podem comprometer a percentual superior a 30% (trinta por cento) de sua renda efetiva.
b)    GARANTIAS: as mais comuns na locação são a caução (três aluguéis), seguro fiança ou o fiador. A última é menos usual atualmente. Agora entre a primeira e a segunda vai depender do perfil do imóvel. O seguro fiança pode ficar inviável quando o valor da locação é baixo.
c)    PESQUISA CRIMINAL: necessário tirar algumas certidões, inclusive de antecedentes criminais, pois, imagine-se um locatário briguento, excessivamente festeiro ou dependente químico que use inadequadamente o seu imóvel, isso gerará penalizações do condomínio, por exemplo, e/ou, ao menos, dissabores com os vizinhos. Portanto, recomenda-se que se façam pesquisas perante a Justiça ou a Secretaria de Segurança local, para a emissão de certidão devida, comprobatória dos antecedentes, para se atestar se o candidato a inquilino tem um histórico bom ou não.
d)    ANTECEDENTES CREDITÍCIOS: podem-se efetivar algumas pesquisas como no SERASA para ver os antecedentes de pagamento do aspirante inquilino. Além disso, certidões cíveis para ver se detêm dívidas pendentes, inclusive de locações não quitadas ou que geraram despejo, pois, além disso, poderá dar problemas para sair do imóvel por falta de pagamento, além de eventuais danos que causara em algum imóvel. Além de se solicitar certidões de protesto dos dez cartórios da capital.

Vale dizer que tais cuidados não imunizam os proprietários que pretendem locar seu(s) imóvel(is), mas diminuem abruptamente os riscos de inadimplemento ou futuras discussões judiciais e danos daí decorrentes.


ADRIANO AUGUSTO FIDALGO.
Titular da Fidalgo Assessoria.
Advogado.
Militante nas áreas cível, família e sucessões, contratual, tributária, empresarial, imobiliária, trabalhista e consumidor.

Corretor de Imóveis.
Auditor Jurídico.
Auditor em concursos promocionais (Avon, Sadia, Centauro, Webmotors/Santander e outros).
Bacharel em Ciências Jurídicas.
Especialista em Direito Processual Civil pela Universidade São Francisco.
Especialista em Direito Tributário pela Escola Superior de Advocacia da OAB/SP.
MBA em Auditoria pela Universidade Nove de Julho.
Membro da Comissão de Direito do Consumidor, da Subsecção da OAB/Santana.
Detentor de diversos cursos perante a OAB/SP.

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